Portugal tem vindo a afirmar-se como um dos destinos mais atrativos da Europa para o investimento imobiliário, beneficiando de um enquadramento macroeconómico estável e de um ambiente regulatório atrativo. A sua combinação única de segurança jurídica e localização geográfica privilegiada – afastada de tensões geopolíticas – cria um ambiente de confiança para investidores nacionais e internacionais.
Este contexto, aliado a uma dinâmica demográfica impulsionada por um saldo migratório positivo, tem reforçado a confiança dos investidores e alimentado a procura por soluções estruturadas de investimento. De acordo com o relatório Portugal Real Estate Market Outlook 2025 da CBRE, o setor imobiliário registou um crescimento expressivo em 2024, com um aumento de 44% no volume de investimento, face ao ano anterior, totalizando 2,3 mil milhões de euros. Para 2025, a tendência mantém-se otimista, com uma projeção de crescimento adicional de 8%, ultrapassando possivelmente os 2,5 mil milhões de euros.
A gestão coletiva de ativos pode ser realizada de diversas formas, dependendo da sua finalidade e estrutura. Entre os modelos existentes, os Organismos de Investimento Coletivo (OIC) desempenham um papel essencial na captação de capitais junto de investidores e na sua aplicação estruturada, promovendo o financiamento da economia. Estes organismos seguem uma política de investimento previamente definida, alinhada com os princípios estabelecidos pelo Regime de Gestão de Ativos (RGA), que harmoniza o conceito de OIC com as normas da União Europeia.
Com a publicação do Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril, que aprova o RGA, concentrou-se num único diploma o quadro regulatório dos OIC. A Regulamentação do Regime da Gestão de Ativos (RGGA), por sua vez, veio preservar as soluções preconizadas no RGA e incrementar as mesmas em matéria de simplificação e de proporcionalidade, promovendo a competitividade e eficiência do mercado interno e a proteção do investidor.
No sentido de clarificar e modernizar o quadro regulatório, o RGA redefiniu as tipologias de Organismos de Investimento Alternativo (OIA), estruturando-os em três categorias principais: OIA imobiliários, OIA de capital de risco, e OIA de créditos – estes últimos recentemente integrados no ordenamento jurídico. O regime prevê ainda um modelo residual e aberto, ou seja, permite a criação de novos tipos de OIA fora dos definidos expressamente no diploma, favorecendo a inovação.
Os OIA (i) estruturam-se como Sociedades de Investimento Coletivo (SIC) (modelo societário) ou como Fundos de Investimento (sob o formato contratual, desprovidos de personalidade jurídica própria) (ii) podem ser geridos internamente (autogeridos) ou por uma entidade externa especializada (heterogeridos) e (iii) classificam-se como abertos ou fechados, consoante o número de unidades de participação ou ações em circulação seja variável – podem ser subscritas e resgatadas, a pedido dos participantes – ou fixo. Outra característica relevante é a possibilidade de divisão em compartimentos patrimoniais autónomos entre si, assegurando a segregação entre diferentes estratégias de investimento. O RGA eliminou ainda os limites mínimos de valor líquido global, promovendo um ambiente mais flexível para a constituição e gestão destes organismos.
No caso específico dos OIA imobiliários, o RGA ampliou o leque de ativos elegíveis para investimento, permitindo a aplicação de capital em prédios rústicos e mistos, bem como o desenvolvimento de projetos de construção e reabilitação para arrendamento, exploração ou revenda. É também possível adquirir participações em sociedades imobiliárias e investir em unidades de participação de outros OIA imobiliários, abrindo caminho para estratégias de diversificação e sofisticação crescentes.
Este enquadramento regulatório moderno, aliado ao contexto macroeconómico favorável, tem vindo a impulsionar a atração de capital para os OIA imobiliários, consolidando-os como instrumentos fundamentais para o desenvolvimento do setor imobiliário português e dinamização do mercado de capitais. A simplificação das normas visa posicionar Portugal como um destino preferencial para investidores institucionais e privados.
Este crescimento é ilustrado por números expressivos: segundo dados publicados pela CMVM, o valor sob gestão dos OIA imobiliários ultrapassou os 16.385 milhões de euros em 2024 – um aumento de 1.946 milhões de euros face ao ano anterior – evidenciando a confiança dos investidores neste modelo de estruturação.
À medida que o mercado evolui, o papel das sociedades gestoras torna-se cada vez mais determinante. O seu know-how e capacidade de execução são fatores críticos para garantir retornos sólidos e alinhar a gestão com as melhores práticas internacionais. A atuação das sociedades gestoras é suportada por outros intervenientes, como os depositários e as entidades comercializadoras, todos vinculados ao princípio de atuar no interesse exclusivo dos participantes e assegurar uma gestão eficiente e transparente.
A sociedade gestora assume um papel central na gestão e operação dos OIA, garantindo uma administração eficiente e em conformidade com as disposições regulatórias. As suas responsabilidades incluem a gestão do investimento e do risco, bem como a comercialização e administração do fundo. Entre os serviços prestados podem ainda incluir-se a gestão imobiliária e a consultoria especializada.
A título de conclusão, o futuro do investimento imobiliário em Portugal passa, cada vez mais, pela adoção de soluções estruturadas e reguladas. Os OIA imobiliários estão no centro desta transformação, posicionando-se como ferramentas estratégicas para captar e aplicar capital de forma eficiente e com rigor institucional.
Este é o momento de reforçar a confiança nas estruturas reguladas e de apostar numa gestão especializada, capaz de acompanhar a sofisticação do mercado e responder às exigências de um investidor cada vez mais informado e criterioso.
Importa ainda referir que os OIA imobiliários beneficiam de um regime fiscal mais favorável em Portugal, constituindo um incentivo adicional à sua adoção como veículos de investimento – tema que será aprofundado em artigo futuro.
Manuel Pinto de Abreu
Head of Real Estate – STAG Fund Management SCR
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